العقارات الصناعية في فيتنام تشهد موجة جديدة من الاستثمار الأجنبي المباشر: إعادة تشكيل سلاسل التوريد الإقليمية مدفوعة بالتقنيات الخضراء والعالية

العقارات الصناعية الفيتنامية تشهد موجة جديدة من الاستثمار الأجنبي المباشر: إعادة تشكيل سلاسل الإمداد الإقليمية بقيادة التكنولوجيا الخضراء والعالية

تدخل العقارات الصناعية الفيتنامية دورة نمو جديدة. وفقًا لتقرير تحليلي صادر عن شركة ACB للأوراق المالية في أواخر يونيو 2026، تعزز فيتنام مكانتها كوجهة مفضلة للشركات المصنعة متعددة الجنسيات، حيث سيدفع تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر إلى زيادة الطلب على تأجير الأراضي والتوسع الإنتاجي في المناطق الصناعية.

التصنيع والبنية التحتية: محركان مزدوجان للطلب على العقارات الصناعية

يهيمن قطاع التصنيع على تدفق رأس المال الأجنبي إلى فيتنام. يُظهر التقرير أن التصنيع يمثل ما يقرب من 63% من رأس المال المسجل للاستثمار الأجنبي المباشر الجديد، مما يجعله المصدر الرئيسي للطلب على الأراضي الصناعية والبنية التحتية اللوجستية المتكاملة. بالإضافة إلى ذلك، يشير تحليل شركة VNDirect للأوراق المالية إلى أن المستثمرين الأجانب يستأنفون خطط إعادة هيكلة سلاسل الإمداد متوسطة وطويلة الأجل، وأن الاستثمار المستمر في فيتنام في مجالات النقل واللوجستيات والطاقة، إلى جانب التقدم في الإصلاحات المؤسسية، يضع أساسًا متينًا لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر عالي الجودة.

يتحول محور المنافسة في سوق العقارات الصناعية. يؤكد تقرير VNDirect على أنه "مع دخول العقارات الصناعية الفيتنامية دورة نمو جديدة، فإن قدرة المطورين على بناء مجمعات صناعية بيئية تتوافق مع المعايير البيئية، وجودة البنية التحتية، والقدرة على جذب مشاريع التصنيع عالية التقنية، ستكون العوامل الحاسمة في تحديد ميزتهم التنافسية." من المتوقع أن تؤدي هذه الاتجاهات إلى زيادة التمايز بين المطورين بشكل واضح.

تحول هيكل الاستثمار الأجنبي: من الصناعات كثيفة العمالة إلى التكنولوجيا الأساسية

تظهر بيانات شركة CBRE فيتنام أن السوق الصناعي في مدينة هوشي منه يشهد تغيرًا في تكوين الاستثمار الأجنبي - حيث ينتقل الاستثمار تدريجيًا من قطاعات التصنيع التقليدية كثيفة العمالة إلى مجالات التكنولوجيا الأساسية، وخاصة الذكاء الاصطناعي والبنية التحتية الرقمية. في النصف الأول من عام 2026، بلغ صافي مساحة الأراضي الصناعية المستأجرة 124 هكتارًا، بزيادة قدرها 125% على أساس سنوي. استحوذت السوق الأولية الجنوبية (مقاطعتي بنه دونغ ودونغ ناي) على 83% من إجمالي المساحة المستأجرة، وكان الطلب مدفوعًا بشكل رئيسي بقطاعي الإلكترونيات والخدمات اللوجستية.

تأتي إشارة أكثر وضوحًا من مشروعين لمراكز البيانات في مجمع سايغون للتكنولوجيا الفائقة، بإجمالي استثمار يزيد عن 500 مليون دولار و480 مليون دولار على التوالي، وكلاهما من سنغافورة. تثبت هذه الاستثمارات أن مدينة هوشي منه تتحول إلى عقدة في سلسلة إمداد الصناعات عالية القيمة المضافة.

ديناميكيات العرض والطلب على العقارات الصناعية

في قطاع المستودعات والمصانع الجاهزة، بلغت الإمدادات الجديدة في السوق الأولية الجنوبية في النصف الأول حوالي 470 ألف متر مربع من المساحة الصالحة للتأجير الصافية، بينما تجاوز صافي الاستيعاب同期 370 ألف متر مربع. تواصل شركات الخدمات اللوجستية والتجارة الإلكترونية قيادة الطلب على المستودعات الجاهزة، بينما لا يزال المصنعون الإلكترونيون هم المجموعة الرئيسية المستأجرة للمصانع الجاهزة.

من الجدير بالذكر أنه في الربع الثاني من عام 2026، طورت إحدى شركات الخدمات اللوجستية والتجارة الإلكترونية الدولية مركز فرز آلي بمساحة تزيد عن 60 ألف متر مربع في مجمع نام ثوان الصناعي. على الرغم من أن هذا المشروع لا يُحتسب ضمن بيانات استيعاب المستودعات والمصانع الجاهزة التقليدية، إلا أنه يسلط الضوء على أن نموذج "البناء حسب الطلب" أصبح خيارًا أكثر جاذبية للمرافق اللوجستية الكبيرة، لقدرته على تلبية المتطلبات التقنية الخاصة.علق فام ثانه، المدير الاستشاري للأبحاث في CBRE في مدينة هوشي منه، قائلاً: "المعروض الجديد من العقارات الصناعية كبير، وخاصة قطاع المصانع الجاهزة، لأنه يوفر مرونة في المساحة ومدة الإيجار، مع تحسين النفقات الرأسمالية للمستأجرين وتقصير وقت طرح المنتجات في السوق." وأضافت أن هذا يعكس استراتيجية مطوري المناطق الصناعية - تنويع محفظة المنتجات لجذب قاعدة أوسع من المستأجرين. تحت ضغط زيادة المعروض، من المتوقع أن تنمو إيجارات المستودعات والمصانع بمعدل معتدل يتراوح بين 2-3% سنويًا.

عوامل تحفيز النمو طويلة الأجل

بالنظر إلى المستقبل، فإن التقدم في مشاريع البنية التحتية للنقل الرئيسية وتخطيط المناطق الحرة ستكون محفزات نمو استراتيجية طويلة الأجل. من المتوقع أن تعيد هذه المبادرات الرائدة في البنية التحتية تشكيل المشهد الصناعي للتجمعات الصناعية الناشئة، خاصة في المنطقة الجنوبية الرئيسية.

لا يعكس تطور العقارات الصناعية في فيتنام تحسن قدرتها على جذب الاستثمار الأجنبي فحسب، بل يعكس أيضًا المنطق العميق لإعادة هيكلة سلسلة التوريد داخل منطقة الآسيان - من التصنيع منخفض التكلفة إلى سلاسل القيمة ذات القيمة المضافة العالية والتقنية العالية. مع تعزيز معايير المجمعات الخضراء والذكية، تحاول فيتنام إنشاء ميزة تنافسية متمايزة في المنطقة، مما سيؤثر بشكل أكبر على توزيع الشركات متعددة الجنسيات في الآسيان.