Los bienes raíces industriales de Vietnam reciben una nueva ola de IED: reconfiguración de la cadena de suministro regional impulsada por la ecología y la alta tecnología.

El sector inmobiliario industrial de Vietnam recibe una nueva ola de IED: la reestructuración regional de la cadena de suministro impulsada por la tecnología verde y de alta gama

El sector inmobiliario industrial de Vietnam está entrando en un nuevo ciclo de crecimiento. Según un informe de análisis publicado por ACB Securities a finales de junio de 2026, Vietnam está fortaleciendo su posición como destino preferido para las empresas manufactureras multinacionales, y el retorno de la Inversión Extranjera Directa (IED) impulsará aún más la demanda de arrendamiento de terrenos y expansión de producción en parques industriales.

Manufactura e infraestructura: el doble motor de la demanda inmobiliaria industrial

La manufactura domina el flujo de capital extranjero hacia Vietnam. El informe muestra que la manufactura representa casi el 63% del capital de IED recién registrado, convirtiéndose en la principal fuente de demanda de terrenos industriales e infraestructura logística integrada. Además, según el análisis de VNDirect Securities, los inversores extranjeros están retomando los planes de reestructuración de la cadena de suministro a mediano y largo plazo, y la inversión continua de Vietnam en transporte, logística y energía, junto con el avance de las reformas institucionales, sientan una base sólida para atraer IED de calidad.

El punto focal de la competencia en el mercado inmobiliario industrial está cambiando. El informe de VNDirect enfatiza: "A medida que el sector inmobiliario industrial de Vietnam entra en un nuevo ciclo de crecimiento, la capacidad de los desarrolladores para construir parques industriales ecológicos que cumplan con los estándares ambientales, así como la calidad de la infraestructura y la capacidad para atraer proyectos de manufactura de alta tecnología, serán clave para determinar su ventaja competitiva". Se espera que estas tendencias impulsen una diferenciación cada vez más marcada entre los desarrolladores.

Transformación de la estructura de inversión extranjera: de intensiva en mano de obra a tecnología central

Los datos de CBRE Vietnam muestran que el mercado industrial de Ciudad Ho Chi Minh está experimentando cambios en la composición del capital extranjero: la inversión está pasando gradualmente de la manufactura tradicional intensiva en mano de obra a áreas de tecnología central, especialmente inteligencia artificial e infraestructura digital. En el primer semestre de 2026, el área neta absorbida de terrenos industriales alcanzó las 124 hectáreas, un aumento interanual del 125%. El mercado primario del sur (provincias de Binh Duong y ciudad de Dong Nai) representó el 83% del área total absorbida, con la demanda impulsada principalmente por las industrias electrónica y logística.

Una señal más clara proviene de dos proyectos de centros de datos ubicados en el Parque de Alta Tecnología de Saigón, con una inversión total de más de 500 millones de dólares y 480 millones de dólares respectivamente, ambos de Singapur. Estas inversiones demuestran que Ciudad Ho Chi Minh se está transformando en un nodo de la cadena de suministro industrial de alto valor agregado.

Dinámica de oferta y demanda en el sector inmobiliario industrial

En el ámbito de almacenes y fábricas prefabricadas, en el primer semestre del año, el mercado primario del sur agregó aproximadamente 470.000 metros cuadrados de área neta alquilable, mientras que la absorción neta en el mismo período superó los 370.000 metros cuadrados. Las empresas de logística y comercio electrónico continúan impulsando la demanda de almacenes prefabricados, mientras que los fabricantes de productos electrónicos siguen siendo el principal grupo de inquilinos de fábricas prefabricadas.

Cabe destacar que en el segundo trimestre de 2026, una empresa internacional de logística y comercio electrónico desarrolló un centro de clasificación automatizado de más de 60.000 metros cuadrados en el Parque Industrial Nam Thuan. Aunque este proyecto no se contabilizó en los datos de absorción de almacenes y fábricas prefabricadas tradicionales, pone de relieve que el modelo de "construcción a medida" se está convirtiendo en una opción más atractiva para grandes instalaciones logísticas, ya que puede satisfacer requisitos técnicos especiales.CBRE Vietnam, directora de investigación y consultoría en Ho Chi Minh, Pham Thanh, comentó: “La nueva oferta de inmuebles industriales es grande, especialmente en el segmento de fábricas llave en mano, ya que ofrece flexibilidad en el área de arrendamiento y el plazo, al tiempo que optimiza el gasto de capital del inquilino y acorta el tiempo de comercialización del producto.” Agregó que esto refleja la estrategia de los desarrolladores de parques industriales: diversificar la cartera de productos para atraer a un grupo más amplio de inquilinos. Bajo la presión del aumento de la oferta, se espera que los alquileres de almacenes y fábricas crezcan a un ritmo moderado del 2-3% anual.

Factores catalizadores de crecimiento a largo plazo

De cara al futuro, el avance de los proyectos clave de infraestructura de transporte y la planificación de zonas de libre comercio se convertirán en catalizadores estratégicos de crecimiento a largo plazo. Se espera que estas iniciativas insignia de infraestructura remodelen el panorama industrial de los clusters industriales emergentes, especialmente en la región clave del sur.

La evolución del sector inmobiliario industrial en Vietnam no solo refleja la mejora de la capacidad del país para atraer inversión extranjera, sino que también encarna la lógica profunda de la reestructuración de la cadena de suministro dentro de la ASEAN: la transición de la fabricación de bajo costo hacia cadenas de valor de alta tecnología y alto valor agregado. Con la promoción de estándares de parques ecológicos e inteligentes, Vietnam busca establecer una ventaja diferenciada en la competencia regional, lo que a su vez influirá en la distribución industrial de las empresas multinacionales en la ASEAN.