Le marché immobilier industriel du Vietnam accueille une nouvelle vague d'IDE : la restructuration des chaînes d'approvisionnement régionales tirée par le vert et la haute technologie.

L'immobilier industriel vietnamien accueille une nouvelle vague d'IDE : la restructuration régionale des chaînes d'approvisionnement sous l'impulsion du vert et de la haute technologie

L'immobilier industriel vietnamien entre dans un nouveau cycle de croissance. Selon un rapport d'analyse publié fin juin 2026 par ACB Securities, le Vietnam renforce sa position de destination privilégiée pour les entreprises manufacturières multinationales. Le retour des investissements directs étrangers (IDE) stimulera davantage la demande de location de terrains et d'expansion de la production dans les parcs industriels.

Industrie manufacturière et infrastructures : les deux moteurs de la demande immobilière industrielle

L'industrie manufacturière domine les flux d'IDE vers le Vietnam. Le rapport indique que le secteur manufacturier représente près de 63 % des nouveaux capitaux d'IDE enregistrés, devenant ainsi la principale source de demande pour les terrains industriels et les infrastructures logistiques intégrées. Par ailleurs, selon une analyse de VNDirect Securities, les investisseurs étrangers reprennent leurs plans de restructuration des chaînes d'approvisionnement à moyen et long terme. Les investissements continus du Vietnam dans les transports, la logistique et l'énergie, associés à la progression des réformes institutionnelles, posent des bases solides pour attirer des IDE de qualité.

Le centre de compétitivité du marché immobilier industriel est en train de changer. Le rapport de VNDirect souligne : « Alors que l'immobilier industriel vietnamien entre dans un nouveau cycle de croissance, la capacité des promoteurs à construire des parcs écologiques conformes aux normes environnementales, ainsi que la qualité des infrastructures et la capacité à attirer des projets de fabrication de haute technologie, seront les clés de leur avantage concurrentiel. » Ces tendances devraient accentuer la différenciation entre les promoteurs.

Transformation de la structure des investissements étrangers : du travail intensif aux technologies de base

Les données de CBRE Vietnam montrent que le marché industriel de Hô Chi Minh-Ville connaît un changement dans la composition des capitaux étrangers : les investissements passent progressivement des industries manufacturières à forte intensité de main-d'œuvre aux secteurs de technologies de base, en particulier l'intelligence artificielle et les infrastructures numériques. Au premier semestre 2026, la superficie nette absorbée de terrains industriels a atteint 124 hectares, soit une augmentation de 125 % en glissement annuel. Le marché primaire du Sud (provinces de Binh Duong et ville de Dong Nai) a représenté 83 % de la superficie totale absorbée, la demande étant principalement tirée par les secteurs de l'électronique et de la logistique.

Un signal encore plus clair provient de deux projets de centres de données situés dans le parc de haute technologie de Saigon, avec des investissements totaux de plus de 500 millions USD et 480 millions USD respectivement, tous deux en provenance de Singapour. Ces investissements démontrent que Hô Chi Minh-Ville se transforme en un nœud de la chaîne d'approvisionnement à valeur ajoutée.

Dynamique de l'offre et de la demande dans l'immobilier industriel

Dans le domaine des entrepôts et usines prêts à l'emploi, le marché primaire du Sud a enregistré une nouvelle offre d'environ 470 000 m² de surface nette locative au premier semestre, tandis que l'absorption nette a dépassé 370 000 m² sur la même période. Les entreprises de logistique et de commerce électronique continuent de stimuler la demande d'entrepôts prêts à l'emploi, tandis que les fabricants d'électronique restent les principaux locataires d'usines prêtes à l'emploi.

Il est à noter qu'au deuxième trimestre 2026, une entreprise internationale de logistique et de commerce électronique a développé un centre de tri automatisé de plus de 60 000 m² dans le parc industriel de Nam Thuan. Bien que ce projet ne soit pas comptabilisé dans les données traditionnelles d'absorption des entrepôts et usines prêts à l'emploi, il met en évidence que le modèle « construction sur mesure » devient une option plus attrayante pour les grandes installations logistiques, car il permet de répondre à des exigences techniques spécifiques.CBRE, directrice de la recherche et du conseil à Hô-Chi-Minh-Ville, Pham Thanh, a commenté : « L’offre de biens immobiliers industriels est abondante, en particulier dans le segment des usines prêtes à l’emploi, car il offre une flexibilité en termes de surface et de durée de location, tout en optimisant les dépenses d’investissement des locataires et en réduisant le délai de mise sur le marché. » Elle a ajouté que cela reflète la stratégie des promoteurs de parcs industriels — diversifier leur portefeuille de produits pour attirer une clientèle plus large. Sous la pression d’une offre accrue, les loyers des entrepôts et des usines devraient augmenter modérément de 2 à 3 % par an.

Facteurs catalyseurs de croissance à long terme

À l’avenir, l’avancement des projets d’infrastructure de transport clés et la planification de zones de libre-échange constitueront des catalyseurs stratégiques de croissance à long terme. Ces initiatives phares en matière d’infrastructure devraient remodeler le paysage industriel des clusters émergents, en particulier dans la région clé du Sud.

L’évolution de l’immobilier industriel vietnamien reflète non seulement l’amélioration de la capacité du pays à attirer les investissements étrangers, mais aussi la logique profonde de la restructuration des chaînes d’approvisionnement au sein de l’ASEAN — passer de la fabrication à faible coût à une chaîne de valeur à forte valeur ajoutée et à forte intensité technologique. Avec la promotion des normes pour les parcs écologiques et intelligents, le Vietnam cherche à établir un avantage différencié dans la concurrence régionale, ce qui influencera davantage la répartition industrielle des entreprises multinationales en ASEAN.