อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเวียดนามต้อนรับคลื่นลูกใหม่ของ FDI: การปรับเปลี่ยนห่วงโซ่อุปทานในภูมิภาคที่ขับเคลื่อนด้วยสีเขียวและเทคโนโลยีขั้นสูง

เวียดนามอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้อนรับคลื่นใหม่แห่ง FDI: การขับเคลื่อนด้วยสีเขียวและเทคโนโลยีสูงเพื่อปรับเปลี่ยนห่วงโซ่อุปทานในภูมิภาค

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังเข้าสู่วัฏจักรการเติบโตใหม่ ตามรายงานวิเคราะห์ที่เผยแพร่โดย ACB Securities ในปลายเดือนมิถุนายน 2569 เวียดนามกำลังเสริมสร้างสถานะของตนให้เป็นจุดหมายปลายทางอันดับหนึ่งสำหรับบริษัทผู้ผลิตข้ามชาติ และการไหลกลับของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะยิ่งผลักดันความต้องการเช่าที่ดินและขยายการผลิตในนิคมอุตสาหกรรม

การผลิตและโครงสร้างพื้นฐาน: เครื่องยนต์คู่ของความต้องการอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม

ภาคการผลิตเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของกระแสเงินทุนต่างชาติที่ไหลเข้าสู่เวียดนาม รายงานระบุว่าภาคการผลิตคิดเป็นเกือบ 63% ของทุนจดทะเบียน FDI ใหม่ ซึ่งเป็นแหล่งที่มาหลักของความต้องการที่ดินอุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์แบบบูรณาการ นอกจากนี้ การวิเคราะห์ของ VNDirect Securities ระบุว่านักลงทุนต่างชาติกำลังกลับมาดำเนินแผนการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานในระยะกลาง-ยาวอีกครั้ง และการลงทุนอย่างต่อเนื่องของเวียดนามในด้านคมนาคม โลจิสติกส์ และพลังงาน ประกอบกับการผลักดันการปฏิรูปสถาบัน ได้สร้างรากฐานที่มั่นคงในการดึงดูด FDI คุณภาพสูง

จุดแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมกำลังเปลี่ยนแปลงไป รายงานของ VNDirect เน้นย้ำว่า "เมื่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเข้าสู่วัฏจักรการเติบโตใหม่ ความสามารถของผู้พัฒนาที่จะสร้างนิคมอุตสาหกรรมเชิงนิเวศที่สอดคล้องกับมาตรฐานสิ่งแวดล้อม ตลอดจนคุณภาพของโครงสร้างพื้นฐานและความสามารถในการดึงดูดโครงการผลิตเทคโนโลยีสูง จะเป็นปัจจัยกำหนดความได้เปรียบทางการแข่งขัน" แนวโน้มเหล่านี้คาดว่าจะผลักดันให้ความแตกต่างระหว่างผู้พัฒนามีความชัดเจนมากขึ้น

การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการลงทุนต่างชาติ: จากอุตสาหกรรมที่ใช้แรงงานเข้มข้นสู่เทคโนโลยีหลัก

ข้อมูลของ CBRE เวียดนามแสดงให้เห็นว่าตลาดอุตสาหกรรมในนครโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงในองค์ประกอบของเงินทุนต่างชาติ การลงทุนค่อยๆ เปลี่ยนจากอุตสาหกรรมที่ใช้แรงงานเข้มข้นแบบดั้งเดิมไปสู่สาขาเทคโนโลยีหลัก โดยเฉพาะปัญญาประดิษฐ์และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 พื้นที่เช่าสุทธิของที่ดินอุตสาหกรรมอยู่ที่ 124 เฮกตาร์ เพิ่มขึ้น 125% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ตลาดหลักในภาคใต้ (จังหวัดบิ่ญเซืองและเมืองด่งนาย) คิดเป็น 83% ของพื้นที่เช่าสุทธิทั้งหมด โดยความต้องการขับเคลื่อนมาจากอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และโลจิสติกส์เป็นหลัก

สัญญาณที่ชัดเจนยิ่งขึ้นมาจากโครงการศูนย์ข้อมูลสองแห่งที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมเทคโนโลยีสูงไซง่อน ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมมากกว่า 500 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และ 480 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ตามลำดับ โดยทั้งสองโครงการมาจากสิงคโปร์ การลงทุนเหล่านี้พิสูจน์ให้เห็นว่านครโฮจิมินห์กำลังปรับตัวเป็นจุดเชื่อมต่อในห่วงโซ่อุปทานของอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง

พลวัตของอุปทานและอุปสงค์ในอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม

ในส่วนของคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูป ในช่วงครึ่งแรกของปี ตลาดหลักในภาคใต้มีอุปทานเพิ่มใหม่ประมาณ 470,000 ตารางเมตรของพื้นที่เช่าสุทธิ ขณะที่พื้นที่เช่าสุทธิในช่วงเวลาเดียวกันเกิน 370,000 ตารางเมตร บริษัทโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซยังคงขับเคลื่อนความต้องการคลังสินค้าสำเร็จรูป ในขณะที่ผู้ผลิตอิเล็กทรอนิกส์ยังคงเป็นกลุ่มผู้เช่าหลักของโรงงานสำเร็จรูป

ที่น่าสังเกตคือ ในไตรมาสที่สองของปี 2569 บริษัทโลจิสติกส์อีคอมเมิร์ซระหว่างประเทศแห่งหนึ่งได้พัฒนา ศูนย์คัดแยกอัตโนมัติ ขนาดมากกว่า 60,000 ตารางเมตรในนิคมอุตสาหกรรมนัมถ่วน แม้ว่าโครงการนี้จะไม่ถูกนับรวมในข้อมูลการเช่าคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปแบบดั้งเดิม แต่ก็เน้นย้ำว่า "รูปแบบการก่อสร้างตามความต้องการเฉพาะ" กำลังกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโลจิสติกส์ขนาดใหญ่ เนื่องจากสามารถตอบสนองความต้องการทางเทคนิคพิเศษได้CBRE เวียดนาม ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษาประจำนครโฮจิมินห์ คุณ Pham Thanh กล่าวว่า "ปริมาณอุปทานใหม่ในอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมมีจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโรงงานสำเร็จรูป เนื่องจากมีความยืดหยุ่นทั้งในด้านพื้นที่เช่าและระยะเวลาเช่า พร้อมทั้งช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้จ่ายด้านทุนของผู้เช่าและลดระยะเวลาการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด" เธอกล่าวเสริมว่า สิ่งนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์ของผู้พัฒนาเขตอุตสาหกรรมที่ต้องการกระจายพอร์ตโฟลิโอเพื่อดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่หลากหลายยิ่งขึ้น ภายใต้แรงกดดันจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น อัตราค่าเช่าโกดังและโรงงานคาดว่าจะเติบโตในระดับปานกลางที่ประมาณ 2-3% ต่อปี

ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตในระยะยาว

ในอนาคต ความคืบหน้าของโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมสำคัญและแผนการจัดตั้งเขตการค้าเสรีจะเป็นตัวเร่งการเติบโตเชิงกลยุทธ์ในระยะยาว โครงการโครงสร้างพื้นฐานหลักเหล่านี้คาดว่าจะปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์อุตสาหกรรมของกลุ่มอุตสาหกรรมเกิดใหม่ โดยเฉพาะในพื้นที่สำคัญทางภาคใต้

วิวัฒนาการของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในเวียดนามไม่เพียงแต่สะท้อนถึงศักยภาพในการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างประเทศที่เพิ่มขึ้น แต่ยังแสดงให้เห็นถึงตรรกะเชิงลึกของการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานภายในภูมิภาคอาเซียน ตั้งแต่การผลิตต้นทุนต่ำไปจนถึงการยกระดับห่วงโซ่มูลค่าที่เน้นเทคโนโลยีขั้นสูงและมูลค่าเพิ่มสูง ด้วยการส่งเสริมมาตรฐานของสวนอุตสาหกรรมสีเขียวและอัจฉริยะ เวียดนามกำลังพยายามสร้างความได้เปรียบเชิงแตกต่างในการแข่งขันระดับภูมิภาค ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการวางแผนอุตสาหกรรมของบริษัทข้ามชาติในอาเซียนต่อไป